Urbanización Soto de Llanera
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30/11/2020
ACTA DE LA REUNIÓN DEL CONSEJO RECTOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN SOTO DE LLANERA CELEBRADA EL DIA 26 DE NOVIEMBRE DE 2020

ACTA N.º 151

ACTA DE LA REUNIÓN TELEMÁTICA DEL CONSEJO RECTOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN SOTO DE LLANERA CELEBRADA EL DIA 26 DE NOVIEMBRE DE 2020.

En Urbanización Soto de Llanera, a 26 de noviembre de 2020.

Siendo  las veinte horas quince minutos del día de la fecha, se reunió el Consejo Rector de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Soto de Llanera mediante sesión telemática celebrada desde las oficinas sociales, para tratar los temas incluidos en el orden del día que seguidamente se recogen en este Acta, bajo la Presidencia de D.ª Cecilia Bravo Hildebrandt y con la asistencia de los abajo firmantes, adoptando los siguientes acuerdos:

1.- Prorroga de presupuestos y continuación en funciones del Consejo Rector: decisiones a tomar. Avance de cuentas del ejercicio.

Bajo el único criterio de pretender conjugar correctamente,  en el marco excepcional de la crisis sanitaria derivada de la presencia del Covid-19, las necesidades y legítimos derechos del colectivo vecinal, en todo lo relacionado con el patrimonio común de la Urbanización, con las exigencias normativas de restricción, control y seguridad, impuestas por dicha crisis y en contribución a su superación, se plantean las decisiones a tomar de cara a la situación presupuestaria y convocatoria anual de Asamblea General.

En junio pasado este Consejo Rector, ante la imposibilidad material de articular dentro del primer semestre del año la celebración de Junta General Ordinaria de propietarios, que permitiera someter a la misma, cuando menos, la propuesta presupuestaria para el ejercicio 2.020 y la renovación del propio Consejo, se acordó por unanimidad mantenerse a la espera de la evolución de los acontecimientos.

Reproduciendo lo entonces comunicado, actualmente lejos de haberse despejado la situación, continua el estado de alarma, se han incrementado las restricciones de movilidad, actividad y reunión, y singularmente, en el ámbito de la Comunidad Autónoma del Principado de Asturias, han venido recayendo diferentes Resoluciones de la Consejería de Salud de índole limitativo, entre ellas la del pasado 3 de noviembre de 2020, sobre establecimiento de medidas urgentes de carácter extraordinario, urgente y temporal de prevención, contención  y coordinación en material de  Covid-19, en cuyo apartado Primero / 1.- / 4. expresamente se hace referencia  a “reuniones de comunidades de propietarios” cuya suspensión temporal de celebración se decreta.

Restricción en unión de otras, cuya vigencia resulta prorrogada a medio nueva Resolución de 18 de noviembre 2.020, hasta las 24 horas del 3 de diciembre del año en curso, susceptible por demás de ser nuevamente prorrogadas.

Aún de no ser prorrogada esta concreta medida que directamente veda de plano la celebración de una Junta de Propietarios, persistirán otras limitaciones de reunión de grupos de personas, que puestas en relación con la dimensión de la Urbanización, comportan la imposibilidad de garantizar la celebración en las condiciones de necesaria seguridad y distanciamiento personal, dada la carencia de medios técnicos, materiales y dependencias adecuadas (así, en meses pasados, la recomendaciones de umbral de concurrencia en los límites de 25/50 personas en espacio cerrado/abierto).

En dichas motivaciones y ante la difícil situación socio-sanitaria, este Consejo Rector, obligado a continuar en funciones, que en el curso de la presente anualidad y en lo que a contracción de gasto se refiere, ha venido acomodándose en lo posible a las prescripciones del presupuesto del ejercicio 2019 dándole continuidad al gasto corriente, sin comprometer el fondo de maniobra comunitario, acuerda:

- Prorrogar para el año en curso 2020, el anterior presupuesto del ejercicio 2019, manteniéndose inalteradas en consecuencia las cuotas mensuales de comunidad de contribución individual de cada propietario.

- Iniciar, una vez cerradas las cuentas del año en curso,  la elaboración de nuevo proyecto de presupuestos para el ejercicio 2021, a someter por este Consejo a la aprobación de la Junta de Propietarios, a convocar y celebrar de ser posible dentro del primer semestre del año, conforme previsiones estatutarias, condicionado al levantamiento de las actuales restricciones normativas y recomendaciones de seguridad derivadas de la crisis Covid-19.

- Mantenerse en funciones como Consejo Rector, hasta pueda procederse a la renovación del mismo en la primera Junta General que pueda celebrarse.

- Se ratifica que D. Luis Antonio Velasco Valdés en su condición de administrador de la comunidad de propietarios urbanización Soto de Llanera (H33052663), sea la persona que gestione y renueve las firmas electrónicas de certificación y contacto ante la Agencia Tributaria, Seguridad Social, Servicio Público de Empleo y cualquier organismo o entidad que tenga establecido el sistema de acreditación mediante certificado de firma electrónica, así como de proveedores de servicios básicos (electricidad, agua, telecomunicaciones, etc) y tramitación de los pagos de nóminas de personal, pago de modelos contributivos e informativos, seguros sociales y gestión de saldos bancarios vinculados a la comunidad y el citado NIF.

En continuación a lo anteriormente acordado y partiendo por tanto de la mencionada prorroga de presupuesto del 2019 para el presente año 2020, se informa del avance del estado de cuentas correspondientes a 30 de octubre de 2020 que para gastos corrientes, en comparación con el presupuesto prorrateado para los 10 meses iniciales, da un resultado de 10,25% de superávit. Se comentan de forma especial las partidas correspondientes a uniformes de trabajo, partida afectada por la necesidad sobrevenida con la pandemia de compras de material de protección del personal, gastos no contemplados en el presupuesto ahora prorrogado del 2019. Así mismo se expone detalle de la situación de las partidas de Jardinería y zonas verdes, Material eléctrico / Instalaciones eléctricas y Red de alcantarillado y saneamiento, todas ellas afectadas por costes ocasionados en cumplimiento de acuerdos de Consejo Rector no contemplados en el presupuesto ahora prorrogado, por corresponderse con situaciones sobrevenidas en el 2020 y que, si bien se encontraban recogidas en el borrador del presupuesto elaborado por el administrador para el presente año, no ha podido ser objeto de sometimiento de la asamblea general.

En cuanto a los gastos individualizables se informa de la existencia de déficit del 2,15% en las partidas correspondientes al servicio de socorrismo, dada la ampliación acordada de horas por la situación especial de apertura de las instalaciones. Si bien en las partidas con destino al funcionamiento de las instalaciones deportivas y piscinas se ocasiona superávit por importe de más de 6.500€. Las partidas con destino a festejos y otras extraordinarias contempladas en el presupuesto prorrogado incrementarán un resultado holgado a fin de año de superávit.

De otra parte y en lo que a actuaciones relevantes en curso de ejecución se refiere, y dado que en el trance de contratación de las obras de acondicionamiento del colector de la pradera central, cuyo acometimiento resulta acordado en anterior Junta General, y que como se conoce, con ocasión de la realización de tareas de limpieza e inspección de colectores se ha detectado un deterioro muy importante, en otro tramo longitudinal aproximado de 65 metros en el margen oeste del sector 3, que compromete su funcionalidad, susceptible de colapsar,  lo que obliga a acometer su reparación y/o rehabilitación de manera urgente e inmediata, con prioridad inclusive a la contratación de los trabajos de rehabilitación del colector de la pradera central. Dicha contratación de lo acordado en Junta y la actuación necesaria y prioritaria del nuevo tramo de colector se estima podrán ser realizadas con cargo a los fondos existentes y a cuya finalidad han sido dotados. Proponiendo el administrador sea la reposición de este fondo u otro similar, cuando no a reservas propias, el destino del superávit generado en el presente ejercicio económico.

2.- Sustitución de maquinaria de limpieza para calles peatonales, reparación en parque infantil S.3 y otras actuaciones.

Se informa de las reclamaciones recibidas de parte de varios vecinos de las calles peatonales donde no resulta posible la limpieza mecanizada con la barredora, bien por falta de accesibilidad, bien por riesgo de dañarlas. Se informa del muy mal estado de la maquina aspiradora Billy Goat comprada en septiembre.2008, cuya reparación no resulta ya viable ni técnica ni económicamente. Es por todo ello que al objeto de prestar un servicio mecanizado de limpieza en estas calles, lo más similar al prestado por la barredora en las de tránsito rodado, se ha pedido precio y realizado demostración de maquina fregadora Antea BT. La demostración fue realizada en presencia del vicepresidente del Consejo Rector, el administrador y el encargado de mantenimiento en una de las calles de tránsito peatonal del sector 3. Se exhibe fotografías y videos donde se puede apreciar los resultados de la demostración realizada. Tras amplio debate al respecto de la oportunidad de los trabajos de limpieza en estas calles, así como de la compra de la maquina y sus características técnicas (duración y periodo de carga de baterías) se acuerda solicitar precios de maquinaria eléctrica por cable o bien de gasolina.

Se exhibe estado de la red del parque infantil del sector 3, así como de barra transversal. Se acuerda la aceptación del presupuesto de reposición por importe de 710€ más IVA presentado por Proyect6.

Se expone detalle de actuación de reposición a realizar en la empalizada que protege la diferencia de nivel existente en parte del paso peatonal que discurre tras el margen sur de las viviendas adosadas de la calle Los Magnolios. Se acuerda la actuación por la partida estimada de 660€. Se considera oportuno para incremento de la duración de la madera, que aunque ya venga especialmente tratada, se le aplique adicionalmente un tratamiento de lasur anual o al menos cada dos años.

Se plantean las tres ofertas recabadas para la compra de andamio modular con altura total entorno a los 4 metros. Tras valoración de las ofertas y las características técnicas de los presentados, se considera oportuno autorizar destinar a este fin la cuantía de 2.000€ más IVA, si bien se plantea como preferente la oferta presentada por Unión Ferretera, si bien supeditada al visto bueno del servicio de prevención en relación a sus características técnicas.

Se autoriza la compra de equipo informático de sobremesa de segunda mano reacondicionado para los trabajos de despacho del encargado de mantenimiento por importe de 250€, en reposición del portátil de que dispone pero muy desgastado por el uso.

Se plantea oferta presentada para optar a la contratación de servicio de seguridad por parte de Grupo Serveco, oferta presentada por residente en la urbanización. Se acuerda no oportuna la variación del servicio, en vista de las condiciones de la oferta económica planteada y en valoración del servicio prestado por la empresa actual.

3.-  Estacionamiento de vehículos en calle Los Magnolios y final del VP-5.

Queda aplazado el presente punto en atención a petición de vocal ausente en la presente sesión del Consejo Rector.

No obstante se llama la atención en relación a la presencia de remolque estacionado de forma permanente en el VP-8 del sector 1. Se recabará información de su titularidad.

4.- Solicitudes diversas.

Se exhibe y lee el burofax de fecha 23.10.2020 remitido por el nuevo titular de la parcela U.1 del sector 2, en el que plantea supresión de lo que considera invasión de elementos comunitarios en su propiedad (saneamientos de aguas presentes en un lateral de la parcela) o en su defecto se acepte permuta de terrenos. Se informa de las reuniones mantenidas con el citado titular sobre el terreno y se aporta y exhibe documentación y planos en relación con el asunto. Tras debate al respecto y lectura de informe presentado se acuerda considerar:

- Que la zona deportiva comunitaria del denominado Sector I de la Urbanización Soto de Llanera, zona con la que la parcela U.1 presenta colindancia por los vientos norte y oeste, resulta materialmente ejecutada por la entonces urbanizadora “Darro Inmobiliaria y Financiera S.L.” en 1.988, levantándose entonces el talud e implementándose la arqueta-pozo de saneamiento,  mencionada en la comunicación, convergiendo en dicha arqueta/pozo, hasta cinco conductos soterrados que evacuan pluviales, agua de piscinas y propias de servicios, continuando desde allí en una canalización única, a entroncar con el colector general que discurre por el costado este del Sector 1 de la Urbanización.

Talud, arqueta y canalizaciones referentes, no ha sufrido variación desde su levantamiento y traza.

Realizada esta actuación en el curso de la ejecución del Convenio Urbanístico que dicha promotora había suscrito con el Ayuntamiento de Llanera a 21-9-97, titular por demás “Darro Inmobiliaria” de diferentes terrenos (hasta 24 fincas registrales) procedentes de los subsectores A y B del denominado Sector II de la Urbanización, terrenos que partían de la zona deportiva ya levantada y en los que venía previsto el desarrollo residencial del Sector II, operativa esta que finalmente sería llevada a cabo por la entidad “Tecsa Empresa Constructora S.A.”, previa adquisición a “Darro Inmobiliaria” de los terrenos de esta, a medio compra 16-11-98, que agrupará a otros de su propiedad, para acometer el desarrollo constructivo del Sector II.

Los elementos que preocupan al remitente y resulta “denunciar” (talud, arqueta/pozo y canalizaciones), fueron pues levantados por el entonces urbanizador y en terrenos de su exclusiva pertenencia.

- Que la parcela U.1, no tendrá configuración, delimitación,  virtualidad jurídica propia, individualizada o separada, ni entidad registral, ni catastral, hasta que, como finca de resultado, en unión de 72 más, con destino a diferentes tipologías de vivienda, tras resultar aprobado por el Ayuntamiento de Llanera en resolución de fecha 13 de agosto 1.999 el Proyecto de Compensación para el desarrollo de la Unidad de Actuación discontinua del Sector II, proyecto de fecha 16 de abril 1.999, que la nueva promotora “Tecsa Empresa Constructora S.A.” (sucesora de “Darro S.L.” y titular de la totalidad de los terrenos / fincas de origen que integran la actuación, mas de 84.000 m2), procederá  protocolizar a fecha 6-10-99, formalizándose en escritura pública el Proceso de Compensación.

- Que resultan en consecuencia preexistentes a la creación de la parcela U.1, el talud (de sustento del terreno donde su ubican las estructuras deportivas del Sector 1) y la arqueta/pozo, que el remitente indica invaden su finca, invasión imposible cronológicamente, habiendo sido por demás mantenidos ambos elementos por la urbanizadora Tecsa, titular de los terrenos y creadora de la parcela U.1, hoy de su propiedad, que declinó, pudiendo hacerlo de haberlo estimado conveniente, implementar modificación alguna.

- Que sin que pueda descartarse en relación a la concreta parcela U.1, que tras su configuración y por alguno de sus titulares sucesivos, se hubiera procedido a una extralimitación en la traza y/o marcación del lindero, (incompresible, pueda pretenderse llega la finca hasta parte del talud), de residenciarse la cuestión en el ámbito de las servidumbres, estaríamos en presencia de las denominadas “de constitución automática”, “tácita” o “por signo aparente” a que se refiere el artículo 541 CC, impuesta por el titular común de los terrenos; o secundariamente, ante servidumbre en todo caso de carácter aparente y continua, adquirida  por prescripción.

- Que se rechazan, por entenderlas infundadas las imputaciones que se vierten en su comunicación de 21-10-20 frente a la Comunidad de Propietarios, así como se rechazan por improcedentes las peticiones que articula en la petición, excéntrico se pretenda alterar o suprimir elementos de saneamiento y evacuación pluvial comunitarios, de presencia y uso por más de 20 años antes de haber adquirido la propiedad de la finca (junio 2.020), o imponer permutas a partir de interesadas mediciones y en detrimento del interés común.

Se informa de petición de reunión realizada por el administrador de la micro-comunidad Peña Rubia – Magnolios 25 a 28, a la que acudiría representación de los vecinos (2-3 personas y el mismo). Se acuerda que dada la especial situación sanitaria y la limitación impuesta para la celebración de reuniones, además de al objeto de que las posturas adoptadas queden claramente definidas evitando innecesarios malentendidos, se plantee por escrito la petición y asuntos sobre los que solicita información o plantee soluciones. Petición que será tratada por el Consejo Rector y trasladada respuesta también por escrito.

5.- Ruegos y preguntas.

Se plantea la existencia de importante acopio de maderas en la zona del límite sur del VP-1 del sector 3, detrás de la casa de la calle Los Nogales. También se plantea idéntica situación en el costado oeste de la línea de viviendas de la calle Los Abetos. Se contesta por parte del administrador de que se investigará la situación de la madera del sector 3 y si fuere preciso será retirada. En relación con la del costado de Abetos informa que se ha hablado con uno de los hijos del titular de la vivienda, que refiere que es suya y que procederá a la retirada en breve espacio de tiempo.

Sin más asuntos que tratar, se cierra el acto siendo las 22:47h. del día reseñado en el encabezamiento.

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