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Reunidos presentes y/o representantes de los propietarios que seguidamente se detallan:

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Reunidos con carácter extraordinario en segunda convocatoria a las veinte horas la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Soto de Llanera, en la zona antigua de cafetería y luego ludoteca del denominado Club Social Viejo (también denominado Centro Cívico) de la Urbanización Soto de Llanera bajo la Presidencia de D. Narciso Mier García, Presidente del Consejo Rector de la Comunidad, de acuerdo con la relación de asistentes que forma parte integrante de este Acta como Anexo, y actuando como Secretaria D.ª Carolina Morilla Cernuda, resulta imposible constituir validamente la Asamblea dada la asistencia de, salvo error u omisión, ciento veinticuatro propietarios presentes y/o representados, que constituyen trece enteros con novecientas setenta mil quinientas setenta y ocho millonésimas partes de otro entero por ciento, #13,970578%# de las cuotas comunitarias.

Se toma tal decisión a las 20:15 horas dada la necesidad desde el pasado ejercicio para que quede validamente constituida la Asamblea, aún en segunda convocatoria,  la concurrencia de propietarios (presentes y/o representados) cuyas cuotas de participación adicionadas superen el 50% de las cuotas comunitarias, de conformidad con la sentencia recaída en procedimiento ordinario n.º 923/2006 de 29.junio.2006, aspecto determinado en el artículo 40 de los Estatutos de la Urbanización.

Toma la palabra el Presidente del Consejo Rector para declarar que no cabe constituir la Asamblea y en consecuencia tomar acuerdos.

Se informa no obstante para que conste a los presentes que la deuda indicada en la convocatoria de la Asamblea de los predios U.21 y U.2 ha sido debidamente atendida, aclarando que de las parcelas indicadas en la relación de deudores que pertenecieron a la Promotora Residencial Las Praderas, S.L. y a la fecha ya habitadas por sus adquirientes y no repetidas posteriormente de forma individual, se trata de deuda por el periodo en que la citada promotora fue titular, correspondiéndose con la diferencia entre lo liquidado en la anterior Asamblea y la nueva cuota aprobada en el punto siguiente de la misma para dicho periodo.

Se procede seguidamente a informa a los presentes al respecto de las motivaciones y finalidades que sustentan y pretenden, con la propuesta de utilización del denominado Centro Cívico o Club Social Antigua, tomando la palabra la Sra. Secretaria del Consejo Rector exponiendo que:

- que es de todos conocido y notorio el abandono y penoso estado en que se encuentran las instalaciones del denominado Club Social

- que la utilización que se plantea viene limitada al presente edificio donde se celebra la reunión, sin incluir las instalaciones de las piscinas.

- que la finalidad pretendida es la de servir como lugar donde se celebren las reuniones comunitarias sin necesidad de recurrir al alquiler de carpa, así como dar cabida a la gran demanda que las actividades de talleres municipales ha despertado en la Urbanización, demanda que loe consta no ha podido ser atendida por el escaso aforo de la sala polivalente de la sede del Consejo Rector, así como servir para lugar donde se desarrollen otras actividades de interés comunitario, pues considera este es uno de los destino que este equipamiento debe tener.

- que el edificio que se plantea poner en uso conlleva reducidos costes de mantenimiento y limpieza una vez puesto a punto, sirviendo su puesta en funcionamiento como medio para evitar su deterioro.

Lamenta la falta de asistencia de los vecinos a la asamblea convocada para tratar un tema que a su entender interesaba a los vecinos.

Se cede a continuación la palabra al abogado de la Comunidad al objeto de transmitir a los presentes las consideraciones legales que a su criterio ofrecen cobertura para la actuación pretendida:

1) Por definición contenida en el Plan Parcial, instrumentos de desarrollo, título constitutivo y Estatutos, el Club Social se configura como propiedad privada, cuya gestión y aprovechamiento no es enteramente libre pues “primordialmente se afecta al servicio de la Urbanización”

2) existe un propietario meramente nominal del Club Social, HERUS CONSULTING S.A., sociedad mercantil descapitalizada, sin domicilio efectivo y sin representación desde hace varios años, que ha abandonado el Club a sus acreedores, siendo el principal y preferente, la entidad Banesto ejecutante en los Juzgados de Madrid de la hipoteca que grava el Club, además de mantener embargos sobre este por otras reclamaciones, estando esta entidad por tanto llamada en consecuencia a disponer en el futuro de la propiedad.

3) Banesto se mantiene actualmente a la expectativa y a la espera encontrar un “comprador” (no siendo previsible una solución a corto o medio plazo), contribuyendo ello a la dilación de la tramitación judicial, pues adjudicarse las entidad bancaria el Club en el Juzgado, le supondría tener que asumir las obligaciones inherentes de la condición de propietario.

4) Estas obligaciones, susceptibles de ser exigidas por la Comunidad de Propietarios se corresponden, además de las elementales de mantener en adecuado estado de conservación higiene y salubridad las instalaciones de manera que no se perjudique a los vecinos, así como pago de las cuotas comunitarias, a la específica de cumplir la afectación comunitaria que por destino tiene el Club, afectación al disfrute de los vecinos.

5) El propietario “nominal” ha hecho efectivo el abandono del Club, desatendiendo sus responsabilidades en cuanto puesta en servicio y funcionamiento de éste, sufriendo las instalaciones progresivo deterioro, acumulándose frente a la Comunidad de Propietarios de Soto de Llanera una gran deuda por cuotas comunitarias, y sobre todo lesionando las legítimas expectativas de los vecinos, llamados prioritariamente a su disfrute.

6) Bajo estas premisas, la ocupación parcial y limitada que del Club se pretende, fruto de la voluntad de la Comunidad mayoritariamente expresada en Junta, que en razones de necesidad y urgencia viene obligada a actuar, no cabe pueda ser calificada a efectos penales (delito de usurpación) como violenta o intimidatoria de una parte (Art. 245-1º Código Penal), y de otra, contra la voluntad o contra la autorización del propietario, ni en perjuicio de este (Art. 245-2º Código Penal), pues nadie asume hoy real, material y efectivamente la condición de propietario del Club, que permanece abandonado a su suerte, redundando por demás en beneficio de la propiedad la ocupación, dado se asume el mantenimiento y conservación de lo ocupado.

7) La ocupación parcial del Club, dadas las especiales circunstancias concurrentes, acometida de manera pacífica, públicamente, con buena fe y sin animo de enriquecimiento alguno, resulta plausible sea asimilada a la figura denominada ”gestión de negocios ajenos”  (Arts. 1.888 y siguientes del Código Civil, puesta en relación con las normas civiles sobre posesión y relaciones de vecindad): sin encargo y por voluntad unilateral, se asume la gestión de intereses abandonados (el edificio), acometiendo gastos necesarios y útiles (para conservación y mantenimiento), tomando posesión del inmueble que será usado conforme a su destino y para satisfacción a necesidades comunitarias (que el propietario viene además obligado a dar cauce), respondiendo de los deterioros que por negligencia o inadecuado uso pudieran ocasionarse, y pudiendo exigirse en el futuro a la propiedad el reembolso de los gastos comprometidos.

8) Considera imprescindible para acometer la ocupación que exista un amplio consenso comunitario, previa consideración de los costes económicos.

 

Se formulan diferentes preguntas por los asistentes a la reunión, siendo cuestionada la regla del 50% de presencia para la válida constitución de la Asamblea, planteándose desde la sala al Consejo Rector la necesidad de modificar este aspecto de los Estatutos comunitarios, así mismo se lamenta por los asistentes el estado que las instalaciones del Club Social presentan así como los riesgos que dicha situación conlleva, siendo informados los presentes de las repetidas denuncias al efecto presentadas por el Consejo Rector.

 

Finalmente toma la palabra el Presidente del Consejo Rector que lamentando la falta de presencia de los propietarios a la Asamblea convocada da por terminada la reunión a las 21:00 horas.